Техническая инвентаризация объектов капи ...

Цель лекции: освоить правила внесения изменений в техпаспорт и параллельного отражения изменений в ЕГРН.

План: 1) принципы внесения изменений; 2) порядок корректировки разделов; 3) когда составляется новый техпаспорт; 4) отражение изменений в ЕГРН; 5) типичные ошибки.

1. Принципы

•          Преемственность. Прежние сведения не уничтожаются, а погашаются: остаются читаемыми и сохраняются в инвентарном деле, чтобы можно было восстановить историю объекта.

•          Документальная обоснованность. Каждое изменение подтверждается абрисом текущей инвентаризации и, при наличии, документом-основанием (решение о согласовании перепланировки, акт приемочной комиссии, разрешение на ввод).

•          Датирование и подпись. Каждая запись содержит дату обследования и подпись исполнителя.

•          Полнота. Изменение одной характеристики влечет пересчет связанных: пристройка меняет площадь застройки, объем, площадь дома, застроенную площадь участка, стоимость.

2. Порядок корректировки разделов

1.       Поэтажный план. Небольшие изменения вносятся в существующий план: погашенные элементы перечеркиваются, новые наносятся с указанием даты (по сложившейся практике БТИ погашение выполнялось красным цветом). При значительных изменениях план вычерчивается заново, старый остается в деле.

2.       Экспликация. Строки по измененным помещениям погашаются, добавляются новые; итоги пересчитываются.

3.       Состав объекта. Новым строениям присваиваются следующие свободные литеры (А2, а1, Г2), снесенные литеры погашаются с указанием даты сноса. Литеры снесенных строений повторно не используются.

4.       Описание конструкций и износ. Для новых литер — полное описание; для существующих — переоценка износа.

5.       Стоимость. Пересчет восстановительной и действительной стоимости.

6.       Отметки о самовольных изменениях. Если документы-основания не представлены, в техпаспорте делается отметка о том, что разрешение на реконструкцию (согласование перепланировки) не предъявлено.

3. Когда составляется новый техпаспорт

Новый техпаспорт составляется при реконструкции, существенно изменившей объект (надстройка этажа, изменение контура), при большом объеме накопленных изменений, при утрате или ветхости прежнего экземпляра, при разделе или объединении объектов. Прежний паспорт хранится в инвентарном деле.

4. Отражение изменений в ЕГРН

Изменения в техпаспорте сами по себе не меняют сведения ЕГРН. Для этого необходим государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик:

Ситуация	Документ для ЕГРН	Кто подает заявление
Перепланировка помещения в МКД	Технический план + акт приемочной комиссии	Орган местного самоуправления, подтвердивший завершение перепланировки (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ; ст. 19 Закона № 218-ФЗ), либо собственник
Реконструкция с разрешением на ввод	Разрешение на ввод, технический план	Орган, выдавший разрешение на ввод (ч. 1 ст. 19 Закона № 218-ФЗ)
Реконструкция ИЖС по уведомлению	Технический план	Орган местного самоуправления после уведомления об окончании реконструкции (ч. 1.2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ)
Реконструкция по «дачной амнистии»	Технический план на основании декларации	Собственник (ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ)
Снос	Акт обследования	Собственник (ст. 23 Закона № 218-ФЗ)

Срок кадастрового учета — 5 рабочих дней, при одновременной регистрации прав — 10 рабочих дней (ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

5. Типичные ошибки

•          уничтожение или неразборчивое погашение прежних сведений;

•          изменение площади в экспликации без пересчета итогов и площади застройки;

•          повторное использование литеры снесенного строения;

•          перенос в технический план площади «с учетом лоджий» из техпаспорта;

•          отсутствие в заключении кадастрового инженера объяснения, почему площадь изменилась.

Практический пример: изменения после пристройки

Продолжение примера 1 из лекции 5.1. Дом литера А — 8,0 × 9,0 м, высота 3,0 м; новая пристройка литера А1 — 8,0 × 4,5 м, высота 3,0 м, материал стен — газобетонные блоки, год постройки 2024. Участок 800 кв. м, прежде на нем учтены дом и сарай Г (5 × 4 м).

Показатель	Было	Стало
Литеры	А, Г	А, А1, Г
Площадь застройки дома, кв. м	72,0	72,0 + 36,0 = 108,0
Объем дома, куб. м	72 × 3,0 = 216	216 + 36 × 3,0 = 324
Площадь жилого дома, кв. м	56,0	56,0 + 30,2 = 86,2 (по внутреннему обмеру пристройки)
Застроенная площадь участка, кв. м	72 + 20 = 92	108 + 20 = 128
Незастроенная площадь участка, кв. м	708	672

В техпаспорт вносятся: новая строка А1 в разделе «Состав объекта», описание конструктивных элементов А1 (износ 0–5 % для нового строения), обновленный поэтажный план, экспликация с новыми помещениями, пересчет итогов. В ЕГРН площадь дома изменится на 86,2 кв. м только после учета на основании технического плана.

Проверка площади пристройки: внутренние размеры при толщине стен 0,3 м (с учетом примыкания к существующей стене дома) — 7,4 × 4,2 м = 31,08 кв. м; за вычетом перегородки длиной 4,2 м и толщиной 0,2 м (0,84 кв. м) — 30,24 ≈ 30,2 кв. м.

Контрольные вопросы

1.       Почему прежние сведения в техпаспорте погашаются, а не удаляются?

2.       Какие показатели пересчитываются при появлении пристройки?

3.       Кто подает заявление об учете изменений после согласованной перепланировки?

4.       В какие сроки осуществляется кадастровый учет изменений?