Организация и проведение работ по первичной технической инвентаризации
Организация и проведение работ по первичной технической инвентаризации
Цель лекции: изучить субъектов работ, порядок организации и полевую методику первичной инвентаризации здания.
План: 1) исполнители и заказчики; 2) основание и документы; 3) состав бригады и оборудование; 4) съемка земельного участка; 5) обмеры здания; 6) расчет площади застройки, высоты и объема; 7) контроль качества.
1. Исполнители и заказчики
Технический учет жилищного фонда возложен на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (п. 3 Положения, утв. ПП РФ № 1301). В большинстве субъектов РФ это государственные бюджетные учреждения или унитарные предприятия технической инвентаризации.
Технический план для ЕГРН вправе готовить только кадастровый инженер — член саморегулируемой организации кадастровых инженеров (ст. 29 Закона № 221-ФЗ). Многие организации технической инвентаризации имеют в штате кадастровых инженеров и выполняют оба вида работ.
Заказчики: собственники, управляющие организации, органы власти, банки (для залога), суды (в рамках экспертизы).
2. Основание и исходные документы
Основание — заявление и договор подряда (гл. 37 ГК РФ). Исходные документы:
• правоустанавливающие документы на земельный участок и здание;
• выписка из ЕГРН;
• разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию или уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ (для ИЖС);
• проектная документация (при наличии);
• архивные материалы БТИ.
3. Бригада и оборудование
Типовая бригада — техник-инвентаризатор и помощник; для съемки участка — геодезист. Оборудование: лазерный дальномер, рулетка 20–50 м, мерная рейка, GNSS-приемник или электронный тахеометр для координирования контура, фотоаппарат, полевой планшет или абрисная книжка. Средства измерений должны проходить поверку (Федеральный закон от 26.06.2008 № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений»).
4. Съемка земельного участка
По Инструкции, утв. приказом Минземстроя № 37, на абрис наносятся: границы участка, все строения и сооружения, их привязка к границам, проезды, замощения, зеленые насаждения. План участка составляется в масштабе 1:500 (крупные участки — 1:1000 или 1:2000).
Современное требование: координаты характерных точек контура здания определяются с точностью, установленной приказом Росреестра № П/0393; для земель населенных пунктов средняя квадратическая погрешность — 0,1 м.
5. Обмеры здания
Наружные обмеры выполняются по цоколю (выше цоколя, если цоколь имеет неровности) с замыканием периметра: сумма промеров противоположных сторон должна совпадать в пределах допустимой невязки. Внутренние обмеры выполняются на высоте 1,1–1,3 м от пола, по каждой стене помещения, с обмером диагоналей в помещениях неправильной формы. Измерения записываются с точностью до 1 см.
Порядок обхода — по часовой стрелке, начиная от входа; помещения нумеруются последовательно. Высота помещений измеряется от пола до потолка, высота этажа — от пола до пола следующего этажа.
6. Расчет площади застройки, высоты и объема
• Площадь застройки — площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.
• Строительный объем надземной части — площадь застройки, умноженная на высоту от уровня пола первого этажа до верха чердачного перекрытия (для зданий с чердаком).
• Площадь здания для ЕГРН определяется по правилам приказа Росреестра № П/0393 — как сумма площадей этажей, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен.
7. Контроль качества
Контроль включает проверку замыкания размеров, сопоставление наружных и внутренних размеров с учетом толщины стен, выборочные контрольные промеры (не менее 10 % объема), сверку с архивными данными.
Практический пример: обмер и расчет одноэтажного жилого дома
Кирпичный дом с чердаком. Наружные размеры по цоколю: 10,20 × 8,40 м. Толщина наружных стен 0,51 м. Высота от пола до верха чердачного перекрытия 3,05 м.
Sзастр = 10,20 × 8,40 = 85,68 м2
V = 85,68 × 3,05 = 261,32 м3 ≈ 261 м3
Внутренние размеры этажа в пределах наружных стен: 10,20 − 2 × 0,51 = 9,18 м; 8,40 − 2 × 0,51 = 7,38 м.
Sэтажа = 9,18 × 7,38 = 67,75 м2
Контроль: сумма площадей отдельных помещений, измеренных внутри, с учетом площади, занятой внутренними перегородками, должна сойтись с площадью этажа. Если сумма помещений составила 63,9 кв. м, разница 3,85 кв. м приходится на перегородки и стены; при перегородках общей длиной 16 м и толщиной 0,12 м они занимают 1,92 кв. м, а капитальная внутренняя стена длиной 7,38 м толщиной 0,25 м — 1,85 кв. м. Сумма 3,77 кв. м, расхождение 0,08 кв. м находится в пределах точности обмеров. Площадь здания для ЕГРН — 67,8 кв. м (с округлением до 0,1 кв. м по приказу № П/0393).
Контрольные вопросы
1. Кто вправе подготовить технический план здания?
2. На какой высоте выполняются внутренние обмеры помещений и почему?
3. Как определяются площадь застройки и строительный объем?
4. Какой нормативный акт устанавливает требования к точности координат и к расчету площади здания для ЕГРН?