Техническая инвентаризация объектов капи ...

Цель лекции: показать, в чем выражается результат инвентаризации для государства, муниципалитета и собственника, и как его измерить.

План: 1) понятие эффективности; 2) эффекты для государства и муниципалитетов; 3) эффекты для собственника; 4) показатели; 5) современные инструменты — выявление правообладателей ранее учтенных объектов.

1. Понятие эффективности

Эффективность инвентаризации — соотношение полученного результата (полнота и достоверность сведений, их использование в управлении, налогообложении, сделках) и затрат на работы. Эффект бывает фискальным, управленческим, правовым и социальным.

2. Эффекты для государства и муниципальных образований

•          Фискальный. Налог на имущество физических лиц исчисляется от кадастровой стоимости объектов, сведения о которых есть в ЕГРН (ст. 402, 403 НК РФ). Неучтенный объект не облагается налогом.

•          Управленческий. Данные о площади, износе и состоянии жилищного фонда нужны для программ капитального ремонта (ст. 168 ЖК РФ) и расселения аварийного жилья.

•          Градостроительный. Сопоставление учетных данных с натурой выявляет самовольные постройки (ст. 222 ГК РФ) и нарушения градостроительного регламента.

•          Статистический. Сведения о жилищном фонде передаются в органы статистики (ПП РФ № 1301).

3. Эффекты для собственника

•          возможность зарегистрировать право и совершить сделку (продажа, ипотека, наследство);

•          защита от споров о границах и площади;

•          обоснованное определение налоговой базы: ошибка в площади ведет к завышению кадастровой стоимости;

•          данные о реальном износе для планирования ремонта.

4. Показатели эффективности

Показатель	Формула или смысл
Полнота учета	Доля объектов на территории, сведения о которых внесены в ЕГРН, %
Доля объектов с координатами	Число ОКС с установленным контуром / общее число ОКС, %
Доля объектов с правообладателем	Число ОКС с зарегистрированными правами / общее число ОКС, %
Прирост налоговой базы	Сумма кадастровых стоимостей впервые учтенных объектов, руб.
Срок окупаемости работ	Затраты на работы / ежегодный прирост налоговых поступлений, лет

5. Выявление правообладателей ранее учтенных объектов

Федеральный закон от 30.12.2020 № 518-ФЗ дополнил Закон № 218-ФЗ статьей 69.1. Органы местного самоуправления выявляют правообладателей ранее учтенных объектов, сведения о которых есть в ЕГРН без зарегистрированных прав, используя в том числе архивы БТИ. Это наглядный пример того, как документы прежней технической инвентаризации дают современный эффект.

Та же статья 69.1 предусматривает снятие с учета ранее учтенных зданий и сооружений, прекративших существование: основанием служит акт осмотра, составленный органом местного самоуправления.

Практический пример: расчет эффекта для поселения

Сельское поселение, 1 200 жилых домов. Инвентаризация по архивам БТИ и натурный осмотр показали:

•          180 домов есть в ЕГРН, но права не зарегистрированы — по ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ правообладатели выявлены, права внесены;

•          60 домов отсутствуют в ЕГРН — собственникам направлены разъяснения о подготовке технических планов;

•          25 объектов в ЕГРН фактически снесены — по акту осмотра сняты с учета.

Оценка фискального эффекта: если средняя кадастровая стоимость дома 1,5 млн руб., а ставка налога, установленная поселением по ст. 406 НК РФ, — 0,1 %, то 240 вовлеченных в оборот домов (180 + 60) дадут около 360 тыс. руб. в год (240 × 1,5 млн × 0,001), без учета льгот и налоговых вычетов (ст. 403, 407 НК РФ). Реальная сумма будет ниже из-за вычета 50 кв. м для жилых домов и льгот пенсионерам, поэтому в отчете расчет делается по каждому объекту.

Вывод: эффект измеряется не только деньгами, но и долей объектов с установленными правами и координатами — именно эти показатели Росреестр отслеживает в рамках государственной программы «Национальная система пространственных данных».

Контрольные вопросы

1.       Какие виды эффекта дает техническая инвентаризация?

2.       Почему ошибка в площади здания влияет на налог?

3.       Как архивы БТИ используются при реализации ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ?