Техническая инвентаризация объектов капи ...

Цель лекции: изучить классификацию видов технической инвентаризации, основания и порядок их проведения, а также их соотношение с видами кадастровых работ.

План: 1) критерии классификации; 2) первичная инвентаризация; 3) инвентаризация в связи с изменением характеристик; 4) плановая и внеплановая инвентаризация; 5) инвентаризация по объектам и целям; 6) соответствие видам технических планов.

1. Критерии классификации

Виды инвентаризации различают по трем признакам: по очередности (первичная, повторная); по основанию (плановая, внеплановая, в связи с изменением характеристик); по объекту и цели (здание целиком, отдельное помещение, домовладение, линейный объект; для учета, для оценки, для обследования состояния).

2. Первичная техническая инвентаризация

Проводится в отношении объекта, сведения о котором ранее не вносились в учетные документы. Результат — открытие инвентарного дела, присвоение инвентарного номера, составление технического паспорта (Инструкция, утв. приказом Минземстроя № 37, разделы 1–3).

Полный цикл: съемка земельного участка с нанесением всех строений; обмеры каждого этажа; описание конструктивных элементов; определение износа; подсчет площадей, объема; составление поэтажных планов и экспликации.

Сегодняшний аналог для ЕГРН — технический план для постановки объекта на кадастровый учет (п. 1 ч. 2 ст. 24 и ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

3. Инвентаризация в связи с изменением характеристик (текущая)

Основания: реконструкция, надстройка, пристройка, перепланировка, переустройство, частичный снос, изменение назначения помещения. Обследуются только изменившиеся элементы; в техпаспорт вносятся изменения, старые сведения погашаются, но сохраняются в инвентарном деле (лекции 5.1, 5.2).

Современный аналог — технический план в связи с изменением сведений об объекте недвижимости (ст. 24 Закона № 218-ФЗ). После перепланировки квартиры, согласованной по ст. 26 ЖК РФ, акт приемочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ) и технический план являются основанием для изменения сведений в ЕГРН.

4. Плановая и внеплановая инвентаризация

Плановая — периодическая проверка соответствия учетных данных натуре. Отмененное ПП № 921 устанавливало для ОКС плановую инвентаризацию не реже одного раза в пять лет. Для жилищного фонда периодичность сегодня определяется практикой организаций технического учета субъектов РФ и требованиями заказчиков: например, банки и органы опеки часто требуют техпаспорт не старше 5 лет.

Внеплановая — по заявлению собственника, по запросу органа государственной власти, суда, при чрезвычайной ситуации (пожар, обрушение), при признании дома аварийным по ПП № 47.

5. Инвентаризация по объекту и цели

Вид	Объект	Особенность
Инвентаризация домовладения	Жилой дом с хозяйственными постройками на участке	Каждой постройке присваивается литера (А — основное строение, а — пристройки, Г — хозпостройки, I — сооружения)
Инвентаризация многоквартирного дома	Здание и все помещения	Техпаспорт здания и техпаспорта квартир
Инвентаризация помещения	Квартира, нежилое помещение	Поэтажный план с выделением помещения, экспликация
Инвентаризация сооружения	Линейные объекты, резервуары, мосты	Протяженность, объем, глубина, площадь застройки
Инвентаризация ОНС	Объект незавершенного строительства	Степень готовности (%), площадь застройки, проектные характеристики
Инвентаризация в целях оценки	Любой ОКС	Определение восстановительной и действительной стоимости

6. Соответствие видам технических планов

Приказ Росреестра № П/0082 предусматривает подготовку технического плана здания, сооружения, помещения, машино-места, ОНС, единого недвижимого комплекса — для постановки на учет, для учета изменений, для образования объектов (раздел, объединение, выдел). Логика видов инвентаризации переносится на виды кадастровых работ.

Практический пример 1. Домовладение

Участок в с. Пестрецы. В архивном техпаспорте 2004 года: жилой дом литера А (бревенчатый, 1962 г.), холодная пристройка а, сарай Г, баня Г1, забор I. В 2025 году собственник снес сарай и построил кирпичный гараж.

•          Для ЕГРН: жилой дом учтен как ранее учтенный; гараж — вспомогательное строение (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство не требуется), учитывается по техническому плану с декларацией об объекте недвижимости; сведения о снесенном сарае в ЕГРН не вносились, поэтому акт обследования не нужен.

•          Если сарай был учтен в ЕГРН, кадастровый инженер готовит акт обследования для снятия его с учета (ст. 23 Закона № 218-ФЗ).

Практический пример 2. Внеплановая инвентаризация после пожара

В двухэтажном деревянном доме 1958 года произошел пожар, выгорела часть второго этажа. По заявлению администрации проводится обследование по ГОСТ 31937-2024. Межведомственная комиссия, созданная по ПП № 47, на основании заключения специализированной организации решает вопрос о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Контрольные вопросы

1.       Чем первичная инвентаризация отличается от текущей по объему работ?

2.       Какие события являются основанием для внеплановой инвентаризации?

3.       Какие виды технических планов соответствуют первичной и текущей инвентаризации?

4.       Как обозначаются литерами основное строение, пристройки и хозяйственные постройки?